못 받은 공사대금, 현수막만 걸면 끝? 유치권 인정받기 위한 3가지 필수 조건

공사대금 미지급 문제로 유치권 행사를 고민 중이신가요?

공사를 마쳤는데도 대금을 받지 못해 속을 태우는 시공사나 업자분들이 많습니다. 현장에 '유치권 행사 중'이라는 빨간 현수막을 걸어두면 당장이라도 문제가 해결될 것 같지만, 법적 현실은 그리 간단하지 않습니다.

단순히 현수막만 걸어둔다고 해서 법적 권리가 완성되는 것이 아닙니다. 오히려 요건을 갖추지 못한 유치권 주장은 나중에 불법 점유로 인한 손해배상 책임까지 질 수 있어 주의가 필요합니다.

오늘은 유치권이 법적으로 확실히 인정받기 위해 반드시 갖춰야 할 3가지 핵심 조건을 정리해 드립니다.

1. 목적물의 '직접적이고 계속적인 점유'

유치권의 시작과 끝은 '점유'입니다. 점유가 없으면 유치권도 없습니다.

배타적 지배: 외부인이 함부로 들어오지 못하도록 잠금장치를 교체하거나, 펜스를 치는 등 해당 공간을 완전히 장악해야 합니다.
지속성: 현수막만 걸어놓고 현장을 비워두면 안 됩니다. 상주 인력을 배치하거나, 정기적으로 순찰하며 점유를 유지하고 있다는 사실을 기록(사진, 일지)으로 남겨야 합니다.
간접 점유의 활용: 용역 업체를 통해 경비 업무를 맡기는 방식의 '간접 점유'도 인정되지만, 이 역시 계약 관계가 명확해야 합니다.

⚠️ 주의사항: 점유를 일시적으로라도 상실(예: 상대방이 자물쇠를 부수고 들어왔는데 방치함)하면 그 즉시 유치권은 소멸합니다.

유치권을 행사하려는 그 건물을 짓거나 수리하는 데 들어간 비용에 대해서만 유치권을 주장할 수 있습니다. 이를 법률 용어로 '견련성'이라고 합니다.

따라서 현수막을 걸기 전, 내가 받지 못한 돈이 정확히 해당 목적물 때문에 발생한 채권인지 증빙 서류(공사계약서, 세금계산서 등)를 통해 확인해야 합니다.

아무리 공사를 했더라도, 대금을 받기로 약속한 날짜(변제기)가 지나지 않았다면 유치권을 행사할 수 없습니다.

공사 완료 후: 통상적으로 공사가 준공되고 정산이 완료되어 대금 지급 기일이 지났을 때 유치권 행사가 가능합니다.
중도 중단 시: 공사가 타의에 의해 중단되었다면, 기성고 확정을 통해 채권 금액과 지급 기일을 명확히 한 후 유치권을 주장해야 법적 다툼에서 유리합니다.

Q1. 남의 건물을 점유하고 현수막을 걸면 '업무방해죄'로 처벌받나요?

정당한 유치권 행사는 위법성이 조각되어 처벌받지 않습니다. 다만, 채권이 없는데도 허위로 점유하거나 폭력을 동원해 점유를 탈취한 경우에는 업무방해나 주거침입죄가 성립할 수 있으므로 반드시 법적 요건을 먼저 확인해야 합니다.

Q2. 건물이 경매로 넘어갔습니다. 낙찰자에게도 유치권을 주장할 수 있나요?

경매 기입등기(압류의 효력 발생) 전부터 점유를 시작하고 요건을 갖추었다면 낙찰자에게도 대항할 수 있습니다. 하지만 경매 개시 이후에 점유를 시작했다면 낙찰자에게 유치권을 주장하기 어려울 수 있으니 타이밍이 매우 중요합니다.

Q3. 집주인이 현수막을 강제로 떼어버렸는데 어떻게 하나요?

정당한 유치권자의 현수막을 임의로 훼손하거나 철거하는 행위는 '재물손괴죄'나 '권리행사방해죄'에 해당할 수 있습니다. 훼손된 현장을 즉시 사진 촬영하고 경찰에 신고하여 대응하시기 바랍니다.

Q4. 컨테이너를 설치하고 사람이 꼭 상주해야 하나요?

반드시 사람이 24시간 상주해야 하는 것은 아니지만, 제3자가 보기에 '누군가 이 건물을 관리·지배하고 있다'는 사실이 명확해야 합니다. 컨테이너 설치, 시건장치 관리, 정기적인 순찰 기록 등이 종합적으로 점유의 증거가 됩니다.