임대차 계약 만료 후 전세금 안 줄 때 '임차권등기명령' 무조건 해야 하는 이유

임대차 계약이 끝났음에도 불구하고 "다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"는 집주인의 말만 믿고 기다리다 낭패를 보는 경우가 많습니다. 이때 임차인이 취할 수 있는 가장 강력하고 필수적인 법적 방어 수단이 바로 '임차권등기명령'입니다.

왜 이 절차가 필수인지, 신청 방법과 주의사항은 무엇인지 정리해 드립니다.

1. 임차권등기명령이란 무엇인가요?

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 법원의 명령을 받아 등기부등본에 자신의 임차권(보증금 액수, 점유 개시일 등)을 명시하는 제도입니다.

일반적으로 임차인이 이사를 가거나 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 상실되지만, 임차권등기가 완료되면 이사를 가더라도 법적 보호 권리가 그대로 유지됩니다.

직장이나 학교 문제로 급하게 이사를 가야 할 때, 임차권등기 없이 짐을 빼면 보증금을 지킬 권리가 사라집니다. 등기를 해두면 몸은 떠나도 내 보증금의 순위는 철저하게 고정됩니다.

등기부등본 '을구'에 해당 내용이 기재되면, 누구나 이 집이 "보증금을 제때 돌려주지 않는 집"임을 알게 됩니다. 이는 새로운 세입자를 구하는 데 큰 걸림돌이 되므로 집주인은 보증금을 우선 상환하려는 압박을 받게 됩니다.

임차권등기를 완료하면 보증금 반환 지연에 따른 지연 손해금(이자)을 청구할 수 있는 근거가 명확해지며, 추후 소송 시 임차인의 의무를 다했다는 강력한 증거가 됩니다.

법원에 신청서를 제출했다고 해서 바로 이사를 가서는 안 됩니다. 반드시 등기부등본을 다시 열람하여 '임차권등기'가 실제로 기재된 것을 확인한 후에 짐을 빼고 전입신고를 옮겨야 합니다. (보통 신청 후 1~2주 소요)

Q1. 보증금 일부만 못 받았는데도 가능한가요?

네, 가능합니다. 1원이라도 돌려받지 못한 금액이 있다면 신청할 수 있습니다.

Q2. 계약 종료 전에도 신청할 수 있나요?

아니요. 반드시 계약이 만료된 이후에만 신청이 가능합니다.

Q3. 신청 비용은 누가 부담하나요?

인지대, 송달료 등 모든 소요 비용은 임대인(집주인)에게 청구할 수 있습니다.

Q4. 집주인이 돈 줄 테니 등기부터 지워달라고 합니다.

절대 안 됩니다. 보증금을 먼저 돌려받는 것이 우선입니다(보증금 반환은 등기 말소의 선행 조건입니다).

Q5. 등기 후 이사 가면 관리비는요?

실질적으로 점유를 풀고 이사를 완료했다면, 그 이후 발생하는 관리비는 집주인이 부담하는 것이 원칙입니다.

전세금은 단순한 돈이 아니라 우리 삶의 기반입니다. 집주인의 사정만 고려하다가 소중한 보증금을 위험에 빠뜨리지 마세요. 계약 만료 후 보증금 미반환 시 임차권등기명령은 선택이 아닌 필수입니다.